Opportunité d'investissement à Mulhouse
Investir pour capter une plus-value sécurisée et un rendement élevé dans l'immobilier commercial mulhousien
Roosevelt Invest par Sébastien & Kevin PIERSON
Document confidentiel
4 260m2 de surface professionnelle à Mulhouse
5 bâtiments
Découpe facile, divisible en sous-lots si besoin
50% de la surface loués
Générant de confortables rendements locatif
+500k€ de rénovation injectée
Passage d'un bat. en ERP4
Une présentation détaillée des lots et des différents plans sera réalisée sur demande.
1) Vision d'ensemble - Métriques clés du projet
Coût total
Acquisition + frais notaire + frais annexes
Surface totale
496 €/m² - Prix décoté exceptionnel
De plus-value brut
57,1% sur un scénario optimiste
Horizon (mois)
Sortie optimisée sur un cycle court
Achat décoté
Les porteurs ont négocié une réduction de 300k€ sur le prix d'achat, créant une décote importante au m² qui maximise les profits à la revente.
Revenus locatifs
Loyers annuels de 211 730 €, générant un NOI (Net Operating Income) de 166 730 €. La qualité des locataires en place assure une stabilité des revenus remarquable.
2) Contexte stratégique & opportunité de marché
Localisation premium
Boulevard Roosevelt, centre-ville de Mulhouse, proximité immédiate de l'hôpital et des parkings publics. Accessibilité et visibilité maximales.
Négociation réussie
Notre expertise a permis une décote significative créant une valeur ajoutée immédiate.
Décote exceptionnelle
Acquisition à 496 €/m² versus marché de référence entre 1 000 et 3 000 €/m². Marge de sécurité considérable.
Locataires de qualité institutionnelle
Portfolio locatif diversifié avec des ancres solides : établissement hospitalier, école de coiffure reconnue, commerce Di Marco établi. Cette diversification assure une résilience exceptionnelle des flux de trésorerie, même en période d'incertitude économique. Le potentiel de valorisation via division et revente en lots individuels ouvre des perspectives de plus-values significatives.
3) Stratégie de valorisation & réseau local
Notre approche est basée sur une collaboration étroite avec les acteurs locaux pour optimiser la valorisation du Carré Roosevelt et maximiser la plus-value pour nos investisseurs.
Partenariats locaux
Activation d'un réseau solide d'agences immobilières, développeurs et prescripteurs locaux pour une portée maximale.
Découpage stratégique
Division de la surface en lots pertinents, adaptée aux demandes spécifiques du marché mulhousien.
Valorisation optimale
Mise en marché ciblée de chaque lot pour en extraire le meilleur prix, capitalisant sur les rénovations effectuées.
Sortie accélérée
Vente rapide des lots pour garantir une concrétisation efficace des plus-values dans les meilleurs délais.
4) Intérêt concret & premières opportunités de vente
Le projet Carré Roosevelt suscite déjà un vif intérêt, confirmant son potentiel de valorisation rapide et sa forte demande sur le marché mulhousien. Ces premières marques d'intérêt précoce soulignent la liquidité des actifs et la pertinence de notre stratégie de découpage.
Bâtiment A
Des offres sérieuses sont déjà sur la table pour le bâtiment A, atteignant 1,2M€, démontrant l'attractivité immédiate de cet actif à 10% de rendement locatif. Une vente rapide est envisagée.
Bâtiment E
Le locataire actuel du bâtiment E a exprimé un intérêt ferme pour son acquisition, sécurisant une sortie potentielle rapide et simplifiée pour cette unité.
Bâtiment B
Des développeurs spécialisés dans les infrastructures sportives montrent un intérêt prononcé pour le bâtiment B, ouvrant la voie à des projets dynamiques et innovants.
5) Plan de financement détaillé
Ce plan détaille l'ensemble des coûts liés à l'acquisition et à la mise en œuvre du projet Carré Roosevelt, ainsi que la répartition des sources de financement.
Dette bancaire (80%)
1 692 000 €
Un financement majoritaire par dette bancaire à des conditions optimisées, garantissant un effet de levier avantageux pour les investisseurs.
Apport investisseurs (20%)
423 000 €
L'apport des investisseurs représente une part minoritaire mais cruciale, permettant de sécuriser le financement global et d'aligner les intérêts de tous les partenaires.
6) Garanties bancaires
Afin de sécuriser le financement et de rassurer nos partenaires bancaires, le projet est assorti de garanties solides et diversifiées :
Hypothèque 1er rang
Mise en place d'une hypothèque de premier rang sur l'actif immobilier, offrant une garantie maximale aux prêteurs.
Cession des loyers
Cession des revenus locatifs générés par le Carré Roosevelt, assurant un flux de trésorerie direct pour le remboursement de la dette.
Apport en compte courant bloqué
Les fonds propres des investisseurs sont apportés en compte courant bloqué, agissant comme une garantie supplémentaire pour le financement bancaire.
Baux solides
Des locataires de premier ordre (hôpital, école de coiffure) avec des baux de longue durée, garantissant une stabilité des revenus locatifs.
Possibilité de préventes
La structure du projet permet des préventes rapides, offrant une flexibilité et une réduction des risques avant la finalisation de l'opération.
7) Compte d'Exploitation - Performance opérationnelle
Rendement net immédiat : 7,9%
Ce rendement exceptionnel positionne le projet dans le premier décile des opportunités d'investissement immobilier commercial en région. La structure de coûts conservatrice intègre une provision pour imprévus, garantissant la solidité des projections financières.
8) Analyse des ratios financiers
Couverture dette In Fine (DSCR)
Base dette : 1 692 000 €
- Taux 4% : DSCR 2,46× - Couverture excellente
- Taux 5% : DSCR 1,97× - Couverture solide
- Taux 6% : DSCR 1,64× - Couverture acceptable
Scénarios amortissables
- 15 ans à 3,7% : DSCR 1,18× (annuité ~141,5 k€)
- 20 ans à 4,2% : DSCR 1,31× (annuité ~127 k€)
- 20 ans à 4,7% : DSCR 1,24× (annuité ~134 k€)
Ces ratios démontrent la solidité financière du projet face aux variations de taux d'intérêt. Même dans un environnement de taux élevés, la couverture de dette reste largement suffisante, témoignant de la qualité intrinsèque de l'actif et de ses flux de trésorerie.
9) Tests de résistance - Robustesse du modèle
Scénario de base (In Fine 5%)
DSCR ~1,97× avec financement In Fine de 5% sur 1 692 000 €. (NOI de 166 730 €). Situation financière confortable au service de la dette.
Sans refacturation TF (-16 k€)
NOI = 150 730 €, DSCR ~1,78× - Impact modéré. La structure financière absorbe cette contrainte additionnelle.
Baisse loyers -10%
NOI = 150 057 €, DSCR ~1,77× - Résilience démontrée face à un choc locatif significatif.
Scénario Combiné
NOI = 134 057 €, DSCR ~1,58× - Même avec double choc, le projet couvre largement la dette.
10) Scénarios de valorisation - Potentiel de plus-values
Projections avant/après impôt sur les sociétés (25%)
Tableau détaillé des scénarios de valorisation
Ce tableau présente une ventilation complète des plus-values projetées pour les investisseurs, sous différents scénarios de valorisation, après impôt sur les sociétés (25%). Scénario Valeur de revente Plus-value brut Plus-value nette Pessimiste 2 951 000€ 836 000€ 627 000€ Médian 3 000 000€ 885 000€ 663 750€ Optimiste 3 322 000€ 1 207 000€ 905 250€ Ces projections soulignent le potentiel significatif de plus-values.
Hypothèses de valorisation
- Scénario pessimiste : 2,95 M€ (plus-value brute 836 k€ | Net : 627 k€)
- Scénario médian : 3,0 M€ (plus-value brute 885 k€ | Net : 664 k€)
- Scénario optimiste : 3,32 M€ (plus-value brute 1,207 M€ | Net : 905 k€)
Leviers de valorisation
Division et vente par lots, revalorisation locative, amélioration du mix locatif. La stratégie de sortie sera adaptée aux conditions de marché pour optimiser la création de valeur.€
11) Rendement - Performance par tranche de 100 k€
TRI Exceptionnel : 28% à 46% annuel
Ces taux de rentabilité interne reflètent la qualité exceptionnelle de l'opportunité. Sur un horizon de 24 mois, les investisseurs bénéficient d'un rendement annualisé remarquable, combinant revenus locatifs immédiats et plus-values à la sortie. Cette performance positionne Roosevelt Invest parmi les véhicules d'investissement les plus attractifs du marché immobilier commercial.
Scénario Pessimiste
Multiple 1,89× - Gain +89 k€
Scénario Médian
Multiple 1,94× - Gain +94 k€
Scénario Optimiste
Multiple 2,28× - Gain +128 k€
12) Synthèse Exécutive - L'opportunité Roosevelt
Rentabilité immédiate
Actif générant 7,9% de rendement net dès l'acquisition, avec locataires de qualité institutionnelle assurant la pérennité des flux.
Potentiel de plus-values
Plus-value nette projet de 627 k€ à 905 k€ après IS, soit un rendement investisseur de 89 k€ à 128 k€ par tranche de 100 k€.
Une opération d'excellence
Roosevelt Invest combine sécurité d'un actif décoté, rentabilité immédiate exceptionnelle et potentiel de création de valeur significative. Sur un horizon maîtrisé de 24 mois, cette opportunité unique offre aux investisseurs avertis l'accès à un segment premium de l'immobilier commercial mulhousien.
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PIERSON Kevin
Téléphone : 06 99 64 64 09
Email : kevin@pierson-holding.fr
PIERSON Sébastien
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Email : sebastien@pierson-invest.com
N'hésitez pas à nous contacter pour toute question, pour organiser une visite du Carré Roosevelt ou pour discuter des prochaines étapes de votre investissement.
Nous sommes à votre entière disposition.
Carré Roosevelt